作者 | 寶珠
編輯 | 江江
視覺(jué) | 顧薌
在過(guò)去，物業(yè)是一門(mén)“躺賺”的生意。一棟住宅建好后，未來(lái)十年、二十年、三十年都可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。何況在房地產(chǎn)增量年代，小區(qū)只會(huì)越來(lái)越多，物業(yè)公司背靠開(kāi)發(fā)商就能輕松乘風(fēng)而起。
但現(xiàn)在風(fēng)向變了，最先顯現(xiàn)的信號(hào)就是“物業(yè)費(fèi)大跳水”。
近一年來(lái)，一場(chǎng)物業(yè)降價(jià)潮席卷了全國(guó)多地。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度盤(pán)點(diǎn)報(bào)告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%—35%之間。柳州甚至出現(xiàn)了“0物業(yè)費(fèi)小區(qū)”，而免費(fèi)條件是物業(yè)公司與小區(qū)續(xù)簽合同。
去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%—35%之間/圖源：克而瑞物管
最戲劇性的是，寧波一小區(qū)物業(yè)在2025年6月到9月啟動(dòng)了燃脂挑戰(zhàn)，業(yè)主每減重1斤就能抵30元物業(yè)費(fèi)。據(jù)寧波晚報(bào)報(bào)道，有業(yè)主已減重13斤，在今年獲得了390元的物業(yè)費(fèi)減免。
今年開(kāi)始，越來(lái)越多地區(qū)還出臺(tái)了空置房物業(yè)費(fèi)減免政策。
“房子空置6個(gè)月，物業(yè)費(fèi)可以打7折”，鎮(zhèn)江市規(guī)定，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置6個(gè)月以上的，物業(yè)費(fèi)最多收取收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%。此外，無(wú)錫、長(zhǎng)沙、揚(yáng)州等城市也陸續(xù)宣布了空置房物業(yè)費(fèi)打折，甘肅省蘭州新區(qū)則將這個(gè)數(shù)字降到了“5折”。
所謂“天下苦物業(yè)費(fèi)久矣”，這一輪的物業(yè)降價(jià)潮，背后有政府的推動(dòng)，有業(yè)主權(quán)利的覺(jué)醒，同時(shí)也是房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)后供需關(guān)系改變的必然結(jié)果。
不過(guò)鹽財(cái)經(jīng)注意到，在降價(jià)潮中，一些物業(yè)公司選擇跟進(jìn)，一些則選擇了“撂挑子”。就在近期，由于物業(yè)費(fèi)下調(diào)超4成，萬(wàn)科物業(yè)就發(fā)布了退場(chǎng)公告——“大幅降價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法運(yùn)行”，萬(wàn)科宣布將于2025年10月31日前退出湖北鄂州華彩城小區(qū)的物業(yè)管理。
關(guān)于萬(wàn)科華彩城物業(yè)服務(wù)退場(chǎng)的公告
對(duì)于不少小區(qū)而言，業(yè)主與物業(yè)漫長(zhǎng)而曲折的博弈才剛剛開(kāi)始。
業(yè)主與物業(yè)的“戰(zhàn)爭(zhēng)”
如果你是一位業(yè)主群的群聊成員，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主之間的“爭(zhēng)吵”幾乎每天都在上演。
小區(qū)里的流浪貓撓了小孩、住宅外墻掉了兩塊瓷磚、門(mén)口賣(mài)糕點(diǎn)的小販拉低了小區(qū)檔次、曬在外面的地毯不知為何不見(jiàn)了……物業(yè)管家每天面對(duì)的狀況層出不窮，但業(yè)主也不省心，他們想要維護(hù)居住環(huán)境的舒適，保證小區(qū)的格調(diào)，最重要的是，要看到每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)“價(jià)有所值”。
業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，就要看到每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)“價(jià)有所值”
居住在山東某四線(xiàn)城市的張衛(wèi)國(guó)，為此沒(méi)有少操心。過(guò)去，他住在工作單位分配的福利房，物業(yè)費(fèi)只有0.6元/平方米/月。幾年前，他在市區(qū)買(mǎi)下一套改善型住房，小區(qū)硬件與景觀(guān)都不錯(cuò)，有連廊、臺(tái)階與水池，物業(yè)費(fèi)為1.5元/平方米/月。
不過(guò)，當(dāng)張衛(wèi)國(guó)住進(jìn)新小區(qū)后，卻發(fā)現(xiàn)這里的物業(yè)處處“缺錢(qián)”：一到晚上10點(diǎn)，小區(qū)里的所有照明都會(huì)準(zhǔn)時(shí)關(guān)閉；收樓兩年了，單元門(mén)的門(mén)禁系統(tǒng)還沒(méi)有裝好，只能當(dāng)個(gè)擺設(shè)；有業(yè)主的裝修押金幾個(gè)月過(guò)去都沒(méi)退，業(yè)主只好打12345（政務(wù)服務(wù)便民熱線(xiàn)）投訴。
小區(qū)的物業(yè)與開(kāi)發(fā)商屬于高度綁定關(guān)系，業(yè)主們紛紛猜測(cè)：“房子不好賣(mài)了，它（物業(yè)）的資金肯定緊張?！?/p>
房企向物業(yè)公司“抽血”是行業(yè)下行期的典型現(xiàn)象。2021年，世茂股份將旗下的物管相關(guān)業(yè)務(wù)出售給世茂服務(wù)，對(duì)價(jià)16.535億元。世茂股份與世茂服務(wù)同屬于世茂集團(tuán)，這一操作被業(yè)界解讀為世茂的物業(yè)板塊向房地產(chǎn)板塊補(bǔ)充現(xiàn)金流。
上海世茂股份有限公司關(guān)于公司向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易的公告
所有的投訴最終轉(zhuǎn)到了社區(qū)居委會(huì)。前年冬天，在社區(qū)安排下，物業(yè)、業(yè)主、社區(qū)曾開(kāi)展三方會(huì)談，物業(yè)當(dāng)時(shí)作出了承諾，但如今依舊沒(méi)有兌現(xiàn)。業(yè)主再跑去找社區(qū)，社區(qū)換了新主任，對(duì)方表示，會(huì)再幫忙、再組織、再協(xié)調(diào)一下。
三四線(xiàn)城市的大量居民原本就有自住房，在張衛(wèi)國(guó)的小區(qū)，很多業(yè)主買(mǎi)房是提前給子女婚房做打算，這導(dǎo)致小區(qū)整體入住率不高。前兩年冬天，由于入住率未能達(dá)到30%，小區(qū)里暖氣都未能供應(yīng)。一些業(yè)主在短視頻平臺(tái)上維權(quán)，但張衛(wèi)國(guó)并不支持，認(rèn)為這樣做不利于小區(qū)名聲，可能會(huì)影響房?jī)r(jià)保值。
當(dāng)業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾，通常會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主本身不是鐵板一塊。他們中的一些人理智，一些人情緒化，一些人想把事情鬧大，一些人傾向于私底下協(xié)商，一些人奮力維權(quán)，一些人消極妥協(xié)。
業(yè)主的心態(tài)也是復(fù)雜和微妙的。在一個(gè)集體里，不患寡而患不均。張衛(wèi)國(guó)注意到，小區(qū)里拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主變多了，這是一種惡性循環(huán)，一旦開(kāi)始有人不交物業(yè)費(fèi)，就會(huì)有其他業(yè)主認(rèn)為“我交了物業(yè)費(fèi)也不能享受到好服務(wù)，人家不交物業(yè)費(fèi)也沒(méi)事”，如此一來(lái)，不交物業(yè)費(fèi)的人就越來(lái)越多。
自1981年我國(guó)成立第一家物業(yè)管理公司起，經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，到現(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)與物業(yè)水平“質(zhì)價(jià)不符”，仍是千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主們最頭疼的情況。
但更令人頭疼的是，大部分業(yè)主對(duì)提升物業(yè)質(zhì)量無(wú)計(jì)可施。因此，今天，他們的訴求集中到了一點(diǎn)：降低物業(yè)費(fèi)。
“把物業(yè)費(fèi)打下來(lái)”
“每月交著一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)，換來(lái)的卻是讓人糟心的物業(yè)服務(wù)?！苯衲?月，在華南某城市的一個(gè)小區(qū)的物委會(huì)，啟動(dòng)了物業(yè)費(fèi)重新議價(jià)程序。鹽財(cái)經(jīng)記者看到小區(qū)物委會(huì)的公眾號(hào)文章顯示，在前期業(yè)主群的摸底調(diào)查中，超過(guò)70%的業(yè)主支持物業(yè)費(fèi)下調(diào)。
根據(jù)該市推出的五級(jí)政策指導(dǎo)價(jià)，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是最高一級(jí)，為2.8元/平方米/月。但小區(qū)業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)與服務(wù)并不匹配，他們列舉出了諸多問(wèn)題：電梯三天兩頭壞、走道垃圾一個(gè)月不見(jiàn)打掃一次、花草不養(yǎng)護(hù)、地下車(chē)庫(kù)氣味難聞等等。
不少網(wǎng)友在社媒上發(fā)布物業(yè)投訴相關(guān)內(nèi)容
物委會(huì)在小區(qū)內(nèi)號(hào)召業(yè)主綁定當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)下調(diào)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行表決。當(dāng)?shù)刈〗ň譃槭忻耖_(kāi)發(fā)了一個(gè)線(xiàn)上的物業(yè)管理系統(tǒng)，這是業(yè)主們的共同決策工具，通過(guò)綁定系統(tǒng)，業(yè)主可以進(jìn)行業(yè)主大會(huì)電子投票服務(wù)，用于選舉業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)費(fèi)調(diào)整等等。
鹽財(cái)經(jīng)了解到，該小區(qū)是該市市郊的一個(gè)大型剛需樓盤(pán)，距離地鐵口僅百米，有不少業(yè)主是在主城區(qū)工作的年輕白領(lǐng)。由于是新開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，小區(qū)房?jī)r(jià)要高于附近的其他小區(qū)，但受到市場(chǎng)環(huán)境影響，近期成交價(jià)相比開(kāi)盤(pán)價(jià)大幅下跌，幾近腰斬。
這不是孤例。
房產(chǎn)貶值，再遇到不滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主對(duì)降低物業(yè)費(fèi)的訴求就更加強(qiáng)烈。 鹽財(cái)經(jīng)記者在其他業(yè)主群注意到，部分業(yè)主發(fā)著致電12345的投訴模版，試圖通過(guò)大量的投訴把物業(yè)費(fèi)“打下來(lái)”。
2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度研究報(bào)告
“物業(yè)費(fèi)降價(jià)”的話(huà)題始于去年，事實(shí)上，多地政府早已進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
比如，重慶市在2024年2月發(fā)布了《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》，將住房物業(yè)管理費(fèi)分為四個(gè)等級(jí)，其中中心城區(qū)的有電梯住宅物業(yè)費(fèi)為1元—1.90元/平方米/月，無(wú)電梯住宅物業(yè)費(fèi)為0.60元—1.35元/平方米/月，超四級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
來(lái)源：重慶市發(fā)改委網(wǎng)站
再比如，青島還要求超出政府指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)調(diào)整物業(yè)費(fèi)。2024年5月，青島市城陽(yáng)區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于對(duì)普通住宅前期物業(yè)費(fèi)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，要求物企自查整改。
現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)有越來(lái)越多小區(qū)成功實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，今年佛山市就有17家“碧桂園服務(wù)”管理的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米/月，統(tǒng)一下調(diào)至1.98元/平方米/月，下調(diào)幅度為29.3%。
令人意外的是，目前，全國(guó)新開(kāi)工住宅面積已經(jīng)連續(xù)多年下跌，從2020年的約16.4億平方米下跌至2024年的5.37億平方米，與之相對(duì)的是，物企數(shù)量還在不斷增長(zhǎng)。
從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)后，物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)加劇，物業(yè)服務(wù)的供需關(guān)系會(huì)向業(yè)主傾斜，業(yè)主將獲得更多選擇權(quán)與議價(jià)權(quán)。不過(guò)，在房地產(chǎn)下行的大背景中，有的物企卻先熬不住了。
來(lái)源：《2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)研問(wèn)卷》、克而瑞物管整理
今年6月，在湖北，中海物業(yè)表示退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)物業(yè)管理。公告稱(chēng)，小區(qū)入住率低，欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)戶(hù)數(shù)比例高，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期虧損，且墊資持續(xù)增長(zhǎng)，無(wú)力繼續(xù)維持墊資運(yùn)營(yíng)。而此前根據(jù)媒體報(bào)道，雙創(chuàng)之星在交付之初，就存在小區(qū)公區(qū)樓道寬度縮水、墻面未貼磚等問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳率斷崖式下降。
降物業(yè)費(fèi)不是最終目的
此輪物業(yè)降價(jià)潮中，有小區(qū)淘汰了服務(wù)水平不佳的物企或者爭(zhēng)取到了合理的物業(yè)費(fèi)，但也有一部分小區(qū)“玩脫了”，業(yè)主提出的訴求令物業(yè)公司難以為繼，最終撒手而去。
就像今年4月，杭州萬(wàn)固珺府小區(qū)與濱江物業(yè)展開(kāi)談判，要求將物業(yè)費(fèi)從2.8元/平米/月降低到2.2元/平米/月，但濱江物業(yè)表示2.2元的物業(yè)費(fèi)注定無(wú)法維持現(xiàn)有的服務(wù)品質(zhì)。隨后，濱江物業(yè)正式從該小區(qū)撤場(chǎng)。
到了今年7月，出現(xiàn)“物業(yè)真空”的萬(wàn)固珺府公開(kāi)招標(biāo)征聘物業(yè)，但因?yàn)楦?jìng)選單位不足3家而流標(biāo)。
2025年7月，萬(wàn)固珺府公開(kāi)招標(biāo)征聘物業(yè)，但因?yàn)楦?jìng)選單位不足3家而流標(biāo)
已正式宣布退出鄂州華彩城的萬(wàn)科物業(yè)在2025年7月31日的公告中表示，截至2025年人力最低基本工資已經(jīng)翻倍，小區(qū)能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步遞增，大幅降價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法運(yùn)行。而按照鄂州市規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取超出物業(yè)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，意味著該小區(qū)物業(yè)費(fèi)要從原來(lái)約定的2.5元/平方米/月下降到1.4元/平方米/月。也就是說(shuō)，萬(wàn)科在該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)了44%。
業(yè)主的不滿(mǎn)隨處可見(jiàn)，物業(yè)公司卻也在承壓。中指云發(fā)布的《2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，2024年物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長(zhǎng)4.01%，營(yíng)收增速首次低于10%。
盡管頭部物企規(guī)模仍在擴(kuò)大，但管理面積增速已經(jīng)放緩。同時(shí)，2024年上市物企凈利潤(rùn)均值為1.91億元，同比下降20.20%。
“增收不增利”是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。以營(yíng)收規(guī)模最大的碧桂園服務(wù)為例，從2020年到2024年，碧桂園服務(wù)的營(yíng)收分別為156億、288.4億、413.7億、426.1億、439.9億，而歸母凈利潤(rùn)的情況分別為26.86億、40.33億、19.43億、2.92億和18.08億。
中指研究院的報(bào)告指出，物企利潤(rùn)率降低的原因有多方面。
一是整理利潤(rùn)回歸物業(yè)管理主業(yè)，高毛利業(yè)務(wù)減少，非業(yè)主增值服務(wù)在近兩年顯著且持續(xù)性收縮。
二是受關(guān)聯(lián)方影響壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大，應(yīng)收賬款計(jì)提減值準(zhǔn)備增加，商譽(yù)減值準(zhǔn)備的計(jì)提等都對(duì)利潤(rùn)率產(chǎn)生了負(fù)面影響。
基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)仍然是物企收入的大頭。以保利物業(yè)為例，2024年年報(bào)顯示，物業(yè)管理服務(wù)在公司收入中占比達(dá)71.4%。物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為14.33%，而毛利率更高的非業(yè)主增值服務(wù)（16.02%）和社區(qū)增值服務(wù)（36.82%），在收入中占比較小，分別為12%和16.6%。
2024年年報(bào)顯示，物業(yè)管理服務(wù)在公司收入中占比達(dá)71.4%
躺著數(shù)錢(qián)的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了，市場(chǎng)的變化會(huì)倒逼物企作出改變，提升服務(wù)質(zhì)量。中指研究院發(fā)布的《2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度研究報(bào)告》顯示，從2021年到2025年，物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度行業(yè)均值呈現(xiàn)波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)，從78.1分下降到72.9分，物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度已成為衡量企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵指標(biāo)。
2021年開(kāi)始，物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度行業(yè)均值呈現(xiàn)波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)/圖源：中指數(shù)據(jù)、克而瑞——物業(yè)滿(mǎn)意度
在張衛(wèi)國(guó)看來(lái)，和以前住的老小區(qū)相比，新小區(qū)只是多了幾位管家，物業(yè)水平卻不見(jiàn)得提高——“管家只做協(xié)調(diào)服務(wù)，搞個(gè)小活動(dòng)，好像就是高檔小區(qū)了，其實(shí)這算什么高檔小區(qū)？”
物業(yè)在小區(qū)舉辦的節(jié)日活動(dòng)消耗了經(jīng)費(fèi)，但對(duì)張衛(wèi)國(guó)來(lái)說(shuō)并不需要。在他的設(shè)想里，物業(yè)舉辦活動(dòng)前應(yīng)該經(jīng)過(guò)業(yè)主討論同意，這樣才能真正辦出大伙兒都能參與、有價(jià)值的活動(dòng)。
物業(yè)和業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)雙贏？質(zhì)量與效益要如何實(shí)現(xiàn)平衡？在業(yè)內(nèi)，新的物業(yè)定價(jià)機(jī)制正在被探索。
有頭部物企提出了“彈性定價(jià)”機(jī)制，梳理出508項(xiàng)作業(yè)清單，其中158項(xiàng)為必須基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主可以在另外350項(xiàng)服務(wù)中進(jìn)行選擇，再根據(jù)選擇情況計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴鹽財(cái)經(jīng)，降低物業(yè)費(fèi)是最后一步棋，關(guān)鍵是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐前，就把物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)、列表，并將服務(wù)內(nèi)容價(jià)值量化，從而衡量出合理的物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平。
相信，對(duì)于絕大多數(shù)業(yè)主而言，降低物業(yè)費(fèi)并不是最終目的，他們希望的是獲得“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，一味降低物業(yè)費(fèi)，本身并不利于居住環(huán)境的維護(hù)。
“一方面，（要）從明確的服務(wù)邊界和內(nèi)容基礎(chǔ)上督促物業(yè)企業(yè)履職盡責(zé)；另一方面，也避免基于‘民粹化’的情緒表達(dá)，多數(shù)業(yè)主被少數(shù)業(yè)主綁架，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)下降幅度比較大，超過(guò)了物業(yè)企業(yè)能夠承受的范圍，最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)每況愈下或者退出該小區(qū)，這損害的是全體業(yè)主的利益?！崩钣罴伪硎?。
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