廣東中山馬鞍島 圖源｜每經(jīng)記者 陳榮浩
2024年6月30日，深中通道通車，緊鄰深中通道且位于珠江口西岸的廣東中山市馬鞍島，一夜之間成為粵港澳大灣區(qū)焦點。
圖源｜“香山河圖”微信公眾號
作為“臨深三劍客”之一，樓市交易火熱時，中山樓市曾因深中通道概念而走向火熱，并在2021年前后達到高點。
事實上，在深中通道通車前，不少中山地產(chǎn)中介常以“通車進入倒計時”“紅利窗口期即將關(guān)閉”為由，催促客戶成交?！?5分鐘通勤，1/8前海價”，一度成為部分開發(fā)商的宣傳語。
2021年，恒大在馬鞍島的樓盤推廣信息
如今，深中通道通車已滿一年，這個被視作“深圳后花園”的地方樓市現(xiàn)狀如何？
7月1日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪中山馬鞍島多個樓盤了解到，距離深中通道入口的遠近，依然是重要賣點。從整體看，盡管規(guī)劃藍圖逐步兌現(xiàn)，但島上人氣仍顯不足，“新區(qū)氣質(zhì)”濃厚，整個片區(qū)在售樓盤也不多。
“馬鞍島的房價走勢與房地產(chǎn)大勢相符，高峰出現(xiàn)在2021年，那時候過去炒房的比較多，在深中通道通車的前兩年，市場就一直在透支預(yù)期?！?月2日上午，中國城市專家網(wǎng)研究院院長宋丁通過微信向每經(jīng)記者表示。
詳見此前報道《實探中山樓市：中介懷念“開盤搶房”盛況，有項目已收回部分折扣，開發(fā)商們競爭激烈》
新房賣得比二手房便宜？
“79平方米的2室2廳1衛(wèi)，價格約1.45萬元/平方米，比三年前開盤時便宜了近一半。”招商臻灣府置業(yè)顧問魏芳的話，道出了馬鞍島樓市現(xiàn)狀。
在馬鞍島，不少項目2021年就已開盤，但至今仍有項目在售，且部分新房價格甚至比二手房還要低。
如馬鞍島北部的粵海城，2021年9月銷售均價為2.7萬元/平方米，高峰期最高售價可達3.1萬元/平方米。但如今，根據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問算的價格，部分“清棟特惠”后的單價已經(jīng)來到1.37萬~1.45萬元/平方米。
而據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前該小區(qū)二手房源掛牌均價為2萬元/平方米。
今年年初，有當(dāng)?shù)刂薪樵诮邮苊拷?jīng)記者采訪時曾表示：“以前中山樓市火熱，主要是市場炒作深中通道概念，比如馬鞍島，高峰時許多樓盤超過3萬元/平方米，現(xiàn)在基本在1.5萬元/平方米左右。目前中山市場以當(dāng)?shù)貏傂杩蜑橹?，投資客已經(jīng)比較少了?！?/p>
來源：中山中原地產(chǎn)
庫存方面，中山中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月，中山全市成交1521套房，馬鞍島片區(qū)成交67套；中山全市的去化周期為37.4個月，馬鞍島為19.8個月；同時從新房庫存套數(shù)情況看，中山新房的庫存套數(shù)約5.67萬套，而馬鞍島僅2342套。
概念紅利消退？
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，深中通道項目于2015年底獲國家發(fā)改委批復(fù)許可，并于2016年年底正式開工建設(shè)，去年6月30日正式通車。
可以說，深中通道從批復(fù)那一刻起就開始攪動中山樓市，在深中通道概念的加持下，中山樓市經(jīng)歷了一波波行情。
但客觀說，高峰期過后，馬鞍島的房價并沒有隨著深中通道的通車而出現(xiàn)很多人預(yù)期中的上漲。
當(dāng)?shù)匾幻薪槿耸肯蛎拷?jīng)記者回憶了早幾年市場火熱時的購房盛況，當(dāng)年（2021年）馬鞍島的恒大項目開盤，一度引發(fā)搶購熱潮，身邊的朋友甚至繳納高額誠意金，以期搶得一套房源。
此前有購房者在接受記者采訪時表示，其不在中山工作，但看好深中通道，認為投資價值顯著，便以167萬元買了一套房，計劃最低125萬元出售，加上稅費和利息的累積，幾乎虧了100萬元。
每經(jīng)記者注意到，時至今日，仍有樓盤通過推出“社區(qū)巴士”等方式來吸引客源，每天都有特定班次往返深中，收費僅5元。
相比之下，自駕深中通道的過橋費為66元/標準車次，跨市公交到馬鞍島中山國際人才港的票價約15元/人。
招商臻灣府推出“社區(qū)巴士”攬客
“從小區(qū)門口坐大巴，5塊錢到深圳寶安中心，比自己開車省多了。”魏芳的話，點出了深中通道通車后馬鞍島樓盤的核心賣點。
在馬鞍島從事多年房產(chǎn)中介工作的王平介紹稱，未來馬鞍島有三個重要交通樞紐，分別為深中通道、18號地鐵站香山站（在建）以及中山客運口岸。目前地鐵還在建，中山客運口岸位于馬鞍島南部區(qū)域，所以相對確定的深中通道就成為各大樓盤的重要賣點。
相比之下，深中通道通車后，從深圳寶安機場或深圳前海出發(fā)，僅需20～30分鐘便可抵達對岸的中山馬鞍島。盡管通勤時間大幅縮短，但兩地房價依然差異顯著。
安居客數(shù)據(jù)顯示，截至7月2日，深圳前海的新房均價約9.1萬元/平方米，寶安機場板塊的新房均價約4.6萬元/平方米，而馬鞍島多數(shù)住宅價格約1.2萬~1.8萬元/平方米。
從每經(jīng)記者的實地走訪感受看，馬鞍島主干道寬闊整潔，雖然隨著深中通道通車，人流量有所增加，但相較于成熟城區(qū)，人口密度仍然較低。商業(yè)配套方面，除了金輝苑商業(yè)街和即將開業(yè)的翠峰大廈，大型商超和綜合體并不多。
在宋丁看來，馬鞍島房價的企穩(wěn)，從更深層次來講取決于區(qū)域經(jīng)濟的企穩(wěn)，主要是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入情況。
“深中通道通車后，兩地的人才、資金、技術(shù)的流動會更密切，未來該片區(qū)一定要想辦法跟深圳的產(chǎn)業(yè)做投資互動。只要有了產(chǎn)業(yè)，就會有人過來，周邊的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套自然也就起來了。但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入需要時間積累，這是一件‘慢功夫’的事情。”宋丁分析稱。
（應(yīng)受訪者要求，文中魏芳、王平為化名）