《住房租賃條例》將于9月15日正式實施，作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，其中明確規(guī)定出租人需辦理房屋租賃備案，中介機構若未按要求完成備案將面臨罰款。這一條例的落地，讓“房東稅要來了”的說法在網(wǎng)絡上迅速發(fā)酵，有人稱稅負要增加，有人擔憂房租會因此上漲。
對此，業(yè)內人士及多地稅務部門紛紛回應：出租房屋繳稅是早已存在的規(guī)定，并非因條例實施而新增稅種，并呼吁公眾不要被“帶節(jié)奏”。
“房東稅”要來了？
最新公布的《住房租賃條例》第八條提及，出租人應當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。第二十七條還明確，出租人和承租人通過住房租賃經(jīng)紀機構簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀機構辦理住房租賃合同備案。
同時，《條例》第三十條規(guī)定，縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計監(jiān)測等管理與服務，并與民政、自然資源、教育、市場監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務、統(tǒng)計等部門建立信息共享機制。
隨著《住房租賃條例》實施日期臨近，“房東稅開征”的消息在社交平臺、租房社群中熱度攀升，有網(wǎng)友將條例中“備案”的要求與“新增稅種”直接關聯(lián)，有觀點認為備案和信息共享，意味著將全面向房東征收稅款。
但事實上，所謂“房東稅”并非新出現(xiàn)的稅種。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，“房東稅”并非新稅種，而是對現(xiàn)有房屋出租相關稅費（如個人所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等）的統(tǒng)稱。租賃備案制度早在2011年《商品房屋租賃管理辦法》就已提出，但此前執(zhí)行力度較弱。此次《條例》強化備案要求，主要目的是規(guī)范租賃市場（打擊黑中介、虛假房源）、保障租客權益（如備案合同可作為入學、落戶依據(jù)），并為未來房地產(chǎn)稅改革提供數(shù)據(jù)支持。備案本身不直接新增稅種，但通過規(guī)范合同登記，可加強稅務監(jiān)管。
多地稅務部門也對此進行了澄清。微信公眾號“成都稅務”文章顯示，出租房屋相應的稅費政策，是實施了數(shù)十年的規(guī)定，并未因《條例》出臺而調整，更沒有新增“房東稅”。如今隨著《條例》推動租賃信息備案，本質上是讓納稅流程更規(guī)范了，而非突然地“加稅”。另據(jù)微信公眾號“廣西財經(jīng)”消息，《條例》全文從頭到尾沒提過“加稅”相關內容，更不是所謂的“加稅令”，并呼吁公眾不要被不實信息“帶節(jié)奏”。
現(xiàn)行政策需要繳多少錢？
既然出租房屋需要繳稅，那具體的稅費標準是怎樣的，是否會給房東帶來較大負擔？
澎湃新聞致電12366納稅服務平臺，以上海為例，稅務熱線工作人員表示，個人出租住房本身就需要納稅，與《住房租賃條例》的出臺并沒有關系。據(jù)介紹，個人出租房屋，月租金收入在10萬元以下的，按照2.5%的綜合稅率征收（包含個人所得稅、房產(chǎn)稅等）；月租金超過10萬元的，綜合稅率約為4%。
在北京，個人出租住房同樣有明確的稅費標準，月租金收入不超過10萬元的，綜合征收率為2.5%。廣州、深圳等地也均有類似的綜合稅率政策，通過“綜合征收”的方式簡化稅費計算。
業(yè)內人士算了一筆賬，以4000元月租金收入為例，需繳納稅費約為100元，對房東個人來說沒有太大的影響；月租金收入10萬元以上的房東，也應當依法申報納稅。
另以成都為例，在成都市，個人出租住房且在成都住房租賃交易服務平臺網(wǎng)簽備案的，按照0%的稅率綜合征收。個人出租住房未在成都住房租賃交易服務平臺網(wǎng)簽備案的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅；減按2%征收房產(chǎn)稅；月租金10萬元以內的，免征增值稅，超過10萬元的，減按1.5%征收增值稅；減按10%征收個人所得稅。綜合稅負遠低于謠傳的“20%～30%”。對于租客來說，憑備案合同可享受每月800～1500元的個人所得稅專項附加扣除。
實際操作過程中如何備案？
那么從實際操作流程來看，《住房租賃條例》要求的“備案”究竟是如何操作的？
趙然認為，此次《住房租賃條例》適用于所有住房租賃行為，既包括機構化租賃企業(yè)，也包括個人房東。備案要求不僅針對機構房東，個人出租房屋同樣需按規(guī)定辦理。長期來看，備案將推動租金透明化，抑制“陰陽合同”。
從經(jīng)紀機構簽訂住房租賃合同的情況來看，上海鏈家內部人士介紹，新條例出臺前，《上海市住房租賃條例》中就已對房屋租賃備案做出要求：租賃備案系出租人的法定、強制性義務。不論是在居間服務還是房屋托管租賃場景下，作為住房租賃企業(yè)系實際備案主體，故已在與房東的合同中明確要求房東配合辦理租賃備案的義務。因此，無論新規(guī)是否生效，根據(jù)現(xiàn)有租賃條例的規(guī)定，備案義務均未有過實質改變。
上述人士指出，鏈家具備自動備案系統(tǒng)，即在租客簽訂住房租賃合同滿15日后、符合備案條件的，系統(tǒng)將自動辦理備案，租客可自行在“一網(wǎng)通辦”下載，亦可向服務人員索取備案回執(zhí)。
對于房東關心的“備案后是否會強制繳稅”的問題，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，納稅是每個公民應盡的義務。房東出租房屋屬于經(jīng)營行為，從稅法角度看屬于應稅行為，并非因《住房租賃條例》的出臺而新增。
據(jù)了解，備案與繳稅是兩個獨立環(huán)節(jié)。嚴躍進表示，合同納入備案主要目的是確保合同可查，最直接的功能是可以辦理居住證，和稅費政策沒太多關系。稅費政策方面，從目前實際操作來看，房東繳稅往往涉及開票環(huán)節(jié)；若不開發(fā)票，房東也可去稅務部門自行申報。
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