穩(wěn)住樓市，只需五招
??文｜馬光遠(yuǎn)
很久不寫(xiě)房地產(chǎn)的文章，主要原因是2021年以來(lái)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯風(fēng)險(xiǎn)的情況下，我關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的杜鵑啼血般的呼吁在政策層面很少及時(shí)得到回應(yīng)。
2021年，恒大風(fēng)險(xiǎn)暴露之后，某些部門居然判斷“恒大只是個(gè)案”，我當(dāng)時(shí)第一時(shí)間找了30多家財(cái)務(wù)狀況比恒大還嚴(yán)峻的說(shuō)明這是行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，絕不是個(gè)案。
我當(dāng)時(shí)呼吁，只要放松包括“三條紅線”、放松限購(gòu)，降首付比例在內(nèi)的過(guò)于嚴(yán)苛的降溫措施，也就是把“卡著脖子”的手松開(kāi)，樓市軟著陸的概率很大。
可惜，這樣的舉措遲至2024年的9月份才下決心實(shí)施，可是，確實(shí)有點(diǎn)晚。
到2024年的9月斷然采取措施之前，房地產(chǎn)的主要指標(biāo)已經(jīng)大幅度回調(diào)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑了超過(guò)30%，房地產(chǎn)銷售腰斬，房?jī)r(jià)普遍下跌了30%以上，北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)大部分已經(jīng)跌到2016年，大量房企或者倒下，或者僵而不死，房地產(chǎn)庫(kù)存高企，項(xiàng)目爛尾驚人。
之后，盡管出臺(tái)了一系列的政策，但政策的效應(yīng)總是在短暫的反彈之后又陷入低迷，房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)都已經(jīng)跌過(guò)頭，但預(yù)期并沒(méi)有因此而改變。
我在這里無(wú)意檢討政策的得失，這需要多年之后才會(huì)有定論。從另一個(gè)層面而言，畢竟我們從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷一次房地產(chǎn)的真正調(diào)整，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)不足，政策走一步看一步似乎也可以理解。但在經(jīng)歷接近五年的調(diào)整之后，拯救房地產(chǎn)似乎成了難以承受之重。
有機(jī)構(gòu)甚至預(yù)言，中國(guó)的房?jī)r(jià)還有25%到30%的下調(diào)空間。如果未來(lái)房?jī)r(jià)真的還要回調(diào)25%到30%，意味著全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅將會(huì)超過(guò)60%，國(guó)民財(cái)富就房?jī)r(jià)一項(xiàng)的損失將超過(guò)200萬(wàn)億！
而改革開(kāi)放40多年來(lái)，我們的GDP總量不過(guò)130多萬(wàn)億。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)造成難以想象的災(zāi)難性影響。
在經(jīng)歷如此深度的調(diào)整之后，有人問(wèn)：還有什么辦法穩(wěn)住地產(chǎn)！
辦法當(dāng)然有！
關(guān)鍵是要從過(guò)去幾年的調(diào)整中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，這點(diǎn)特別重要，包括資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響要有深刻的認(rèn)識(shí)和感悟，從而才能真正提升政策的高度和格局。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期惡化，已經(jīng)不是房地產(chǎn)自身的問(wèn)題，是各種復(fù)雜因素交織，導(dǎo)致預(yù)期陷入不斷的惡性循環(huán)。
如果我們這一次還不能從這么昂貴的學(xué)費(fèi)中學(xué)點(diǎn)房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)的基本規(guī)律和邏輯，這學(xué)費(fèi)交得就太冤枉了。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，我們不能因?yàn)槭袌?chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)調(diào)整過(guò)頭，就認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的“動(dòng)物精神”，非理性的反應(yīng)是必然的，如果不采取斷然措施，繼續(xù)下行也絕非危言聳聽(tīng)。
所以，當(dāng)下最緊要的是改變預(yù)期，把大家買房最擔(dān)心的問(wèn)題在政策層面予以回應(yīng)，而且措施一定要堅(jiān)決，要有力，不能擠牙膏，不能還留著大招等著以后用，現(xiàn)在就是必須用大招的時(shí)候。
根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期依然不樂(lè)觀的事實(shí)，和房?jī)r(jià)依然處在下行通道的趨勢(shì)，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家們也提出了很多建議。比如，建議政府拿出巨資收購(gòu)庫(kù)存等。這些措施，如果放在2021年前后，當(dāng)然是有用的，我也是支持的，可是放到現(xiàn)在，政府即使收購(gòu)也無(wú)法改變市場(chǎng)預(yù)期，再比如，政府提出建好房子和房地產(chǎn)新模式的概念，這個(gè)方向無(wú)疑是正確的，但這對(duì)改變目前市場(chǎng)預(yù)期仍然有限。
再說(shuō)徹底一點(diǎn)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需要活命，需要活下來(lái)，才能談活得好。
｜基于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我認(rèn)為，必須出臺(tái)肉眼可見(jiàn)，內(nèi)心震撼的措施，才能真正扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，我提出如下幾點(diǎn)：
第一、市場(chǎng)現(xiàn)在最擔(dān)心的是買了房子后爛尾，買了房子后開(kāi)發(fā)商倒閉。我一直呼吁，不爛尾是不可破的紅線，買房不爛尾應(yīng)該成為一個(gè)莊嚴(yán)的承諾，政府應(yīng)該為此兜底。只要資金不被挪用，爛尾是不可能發(fā)生的，這不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，這是監(jiān)管責(zé)任。政府應(yīng)該拿出保障資金，確保不讓一套房子爛尾！同時(shí)，痛下決心確保有開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)商不因資金問(wèn)題出現(xiàn)破產(chǎn)，對(duì)出現(xiàn)破產(chǎn)的，應(yīng)該積極重組，確保項(xiàng)目不爛尾。
第二、買了房最擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，在這個(gè)非常時(shí)刻，我建議通過(guò)政策設(shè)計(jì)，對(duì)買房給予一定期限的價(jià)格保障。比如，一年內(nèi)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌給予足額補(bǔ)償，等于在價(jià)格上起到了兜底作用，消除大家的顧慮，也是可以大大改變預(yù)期的，這個(gè)制度設(shè)計(jì)的成本相對(duì)于收購(gòu)庫(kù)存，真的是不值一提。而且一旦預(yù)期改變房?jī)r(jià)穩(wěn)住，等于一分錢不用掏。
第三、我仍然認(rèn)為，目前仍然有真正的住房需求，住房需求并沒(méi)有消失。按照官方數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在人均建筑面積剛過(guò)40平，拋去公攤，人均居住面積不到30平，勉強(qiáng)解決了“住房溫飽”問(wèn)題，距離高水平的居住還差的遠(yuǎn)呢，不要?jiǎng)硬粍?dòng)講房子多得沒(méi)人要。要為真正想買房的人減負(fù)，要痛下決心取消徹底取消限購(gòu)，不留尾巴，下決心下調(diào)首付比例和房貸利率。目前的首付比例15%，完全可以下調(diào)到10%，目前的房貸利率完全可以下調(diào)到3%以下。
在這里必須強(qiáng)調(diào)，中國(guó)的實(shí)際利率真的太高了，在目前整體物價(jià)下行的情況下，房貸名義利率仍然高于3%，實(shí)際利率至少在4%以上。
美國(guó)看著名義利率高，但美國(guó)通脹也高，名義利率反而大大低于中國(guó)。把首付比例下降到10%不會(huì)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的老百姓最講信用。君不見(jiàn)，一些地方的房?jī)r(jià)跌去70%了，300萬(wàn)的房子，跌到100萬(wàn)了，老百姓還在老老實(shí)實(shí)還著200多萬(wàn)的房貸，很少有人棄房，要珍惜啊。
第四、考慮到中國(guó)60%以上的房子是1998年房改之前的老破舊，城市舊改的空間非常大。要高屋建瓴為舊改設(shè)計(jì)支持性制度框架，真正鼓勵(lì)舊改，激勵(lì)力度要大，讓很多人心甘情愿放棄老房子換新房子，這也比直接收購(gòu)庫(kù)存效果好太多。關(guān)于舊改和城市更新，我會(huì)有專文論述。
第五、中國(guó)大量的農(nóng)民工還沒(méi)有完全融入城市，很多在城市并沒(méi)有自己的房子，政府有責(zé)任為這些群體的住房問(wèn)題買一部分單。要真正設(shè)計(jì)一套政策，解決這一部分人的住房問(wèn)題。
我相信，如果真的下決心這么做，房地產(chǎn)的預(yù)期立即改變，市場(chǎng)會(huì)立竿見(jiàn)影，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的隱患就此消除！我會(huì)在以后詳細(xì)論證這幾點(diǎn)。
最后說(shuō)幾句，這幾年我研究房地產(chǎn)比較多，被網(wǎng)絡(luò)噴子噴成我一直鼓吹房?jī)r(jià)上漲，對(duì)我的各種言論斷章取義，掐頭去尾，各種造謠和污蔑。研究房地產(chǎn)居然成了罪？何其荒唐？房地產(chǎn)占了中國(guó)居民財(cái)富60%以上，房地產(chǎn)何其重要？為什么在這些網(wǎng)絡(luò)噴子的眼中就成了罪人？
我既不炒房，也從沒(méi)有鼓勵(lì)大家炒房！我只是客觀研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，我也沒(méi)有一直說(shuō)房?jī)r(jià)要上漲。早在2017年，我就提出了房地產(chǎn)要變局的“三個(gè)20%”：未來(lái)只有20%的城市，只有20%的樓盤有保值價(jià)值，只有20%的開(kāi)發(fā)商會(huì)活下來(lái)！這是可以輕易查到的。2021年，在恒大暴雷之后，多次提醒：房子作為最好投資的時(shí)代結(jié)束，投資性買房一定要謹(jǐn)慎。所謂選擇性眼瞎，不過(guò)如此吧？
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