中新社記者 龐無忌
“十五五”規(guī)劃建議日前對外公布?！督ㄗh》中十余次提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，并將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”納入“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！卑鍓K中，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)的民生屬性。行業(yè)專家認(rèn)為，這為“十五五”時期樓市發(fā)展錨定了清晰航向，未來5年，中國樓市或迎四大變局。
其一，政策轉(zhuǎn)向
《建議》明確推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。這是對行業(yè)發(fā)展階段變化的精準(zhǔn)回應(yīng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新社記者指出，“十四五”時期，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，戶均套戶數(shù)接近1.1套，接近美日等發(fā)達(dá)國家水平，住房短缺時代基本終結(jié)。今年9月末，近7.6億平方米的商品房待售面積也印證這一點(diǎn)?！案哔|(zhì)量發(fā)展”的提出絕非偶然，而是行業(yè)發(fā)展的必然選擇。
以“高質(zhì)量發(fā)展”為指揮棒，房地產(chǎn)業(yè)將加快構(gòu)建發(fā)展新模式。不同于過往樓市調(diào)控中以限制或刺激需求為核心的短期政策，新模式更需回歸本源，完善開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度。以銷售為例，據(jù)住建部此前透露，未來將有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，做到“所見即所得”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，這些基礎(chǔ)性制度，有的已基本建立，有的正在建立，它們將為中國“十五五”房地產(chǎn)市場健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
其二，供需重構(gòu)
2023年7月召開的中央政治局會議作出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要判斷。因應(yīng)需求變化改善優(yōu)化供給，方可重構(gòu)供需平衡，推動房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展?！督ㄗh》從“保障托底”和“市場升級”的雙軌制設(shè)計(jì)出發(fā)，推動改善供求關(guān)系。
一方面，《建議》提到，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。分析認(rèn)為，這擴(kuò)大了住房保障的覆蓋面，將原來只對困難群體的“重點(diǎn)保障”變?yōu)楹w工薪群體的“全面保障”。
另一方面，《建議》強(qiáng)調(diào)，因城施策增加改善性住房供給。李宇嘉認(rèn)為，改善性住房是房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化后，結(jié)構(gòu)性增量需求的重點(diǎn)。根據(jù)不同地方居民對改善性住房的需求差異，在供給上進(jìn)行更精準(zhǔn)匹配，或?qū)⑹恰笆逦濉睍r期住房供應(yīng)的一大特點(diǎn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年前三季度，中國重點(diǎn)30城120至144平方米的住房成交量占比提升至30%，大戶型產(chǎn)品已成新房市場主流。
58安居客研究院院長張波指出，“市場+保障”雙軌體系，結(jié)合“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，將有效保障人口流入城市住房用地供應(yīng)。
其三，品質(zhì)提升
《建議》明確，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。今年以來，國家層面頻頻部署“好房子”建設(shè)等相關(guān)工作。李宇嘉表示，正在推進(jìn)的老舊小區(qū)改造、危舊房改造、城市更新以及完整社區(qū)建設(shè)等，都意在提升房屋質(zhì)量和居住品質(zhì)。
“品質(zhì)提升”正在加速落地。此前住建部提出通過好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造和好運(yùn)維等方面推動“好房子”建設(shè)，并梳理出居民對“好房子”的要求，為“好房子”建造提供指引。中指研究院指出，近兩年，多地也出臺文件對建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行完善和規(guī)范，未來或有更多城市跟進(jìn)。
其四，存量盤活
在房地產(chǎn)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營的階段，存量資產(chǎn)的盤活利用不僅能緩解市場供需錯配問題，還能通過更新改造、功能重構(gòu)等挖掘資產(chǎn)新價值。存量更新改造正成為住房供應(yīng)的重要來源?！督ㄗh》提及“盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”“實(shí)行統(tǒng)籌存量和增量綜合供地”等。
中指研究院認(rèn)為，“十五五”時期將有更多支持盤活存量土地、存量房的政策落地。根據(jù)該機(jī)構(gòu)監(jiān)測，截至10月24日，各地已公示的擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地的總金額超6200億元（人民幣，下同），專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行/即將發(fā)行約2160億元。
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