作者 | 第一財經(jīng) 馬一凡
“夢想”能抵扣房租的時代到來了。
今年以來，隨著深圳喊出“只收夢想，不收租金”的口號，國內(nèi)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)掀起了一場前所未有的“零租金”風(fēng)暴。深圳、杭州、蘇州、廣州、上海的國資企業(yè)相繼對符合條件的企業(yè)拋出“免租金入駐”的橄欖枝。
這些城市各出奇招，除了免去辦公空間的前期租金，還有幾百萬元的融資助力、解決員工居住問題等優(yōu)厚條件。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“零租金”并非真正免房租，其背后是地方政府對城市空間認(rèn)知的轉(zhuǎn)變以及運(yùn)營邏輯的轉(zhuǎn)變。
核心城市的“零租金”競賽
今年3月，深圳市國資委的一個動作打破了商辦和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場格局。
在一場發(fā)布會中，深圳市國資委宣布統(tǒng)籌調(diào)配了10萬平方米市屬國企產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，符合一定條件的小微科創(chuàng)企業(yè)可以“零租金”入駐。
“只收夢想，不收租金！”深圳官方喊出了這樣的口號，并宣布科技企業(yè)最低可享受2年以內(nèi)的免租優(yōu)惠（簽一年合同免一年租金，或簽三年合同前兩年免租、第三年減半），還稱后續(xù)將為科創(chuàng)企業(yè)推出更多“零成本”產(chǎn)業(yè)空間。
看到深圳的率先發(fā)力，杭州、蘇州也不甘示弱，相繼在今年4月推出“零租金”政策。
杭州錢塘智慧城宣布其2萬平方米的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園辦公空間對入駐企業(yè)免三年租金，這棟樓宇位于杭州主城核心地段，單個企業(yè)最高可享1000平方米空間。
對于這項(xiàng)政策，錢塘智慧城招商服務(wù)中心主任稱他們“拿出了最大的誠意”。有一家做仿生視覺技術(shù)的公司只耗時20天就拿到了免租審批結(jié)果，創(chuàng)始人稱每年節(jié)省租金16.4萬元。
同月，蘇州高鐵新城也發(fā)布了由當(dāng)?shù)貒Y主導(dǎo)的“環(huán)秀湖青年啟航計劃”，也稱“拿出最大誠意”，該計劃調(diào)配了10萬平方米空間，對多個領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊實(shí)施兩年零租金支持。
一場新的城市競賽似乎就此展開。到了今年7月、8月，一線城市廣州和上海也相繼發(fā)布其“零租金”項(xiàng)目。
7月31日，廣州市黃埔區(qū)召開新聞發(fā)布會，宣布共遴選了13個“零租金”試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)空間，共計15萬平方米，8月中旬開始實(shí)施，對于符合條件的企業(yè)，簽約3年（含）以上可享受前兩年免租，簽約6年（含）以上可享受前3年免租。
緊接著，今年8月21日，上海臨港新片區(qū)面向青年創(chuàng)業(yè)者拋出“超級大禮包”，臨港集團(tuán)發(fā)布“超級個體288行動”方案，宣布以“辦公免費(fèi)租、公寓免費(fèi)住”為核心，打造全上海成本最低、最普惠便捷的青年創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)。
相比其他城市，上海臨港集團(tuán)的方案更進(jìn)一步，只要符合條件，不僅創(chuàng)業(yè)空間零租金，居住空間也可以零租金。
從“收租管理”到“產(chǎn)業(yè)鏈攢局”
寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場不斷出現(xiàn)“零租金”，固然與當(dāng)前各城市的空置率上行壓力存在一定關(guān)系，但更為關(guān)鍵的是核心城市之間對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的激烈爭奪。
“我們不能再僅僅扮演收租者的角色，還需要深度參與城市產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展，要成為辦公服務(wù)商，能給企業(yè)提供全場景的解決方案，鏈接多維度的資源，最好能搭建出一個生態(tài)平臺?！苯?，一家大型國資企業(yè)寫字樓項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人在一場招商活動中對記者表示。
無論是深圳、廣州、上海，還是蘇州、杭州，他們開出的“零租金”條件看似豐厚，實(shí)際上都是暗含價碼的。
以廣州為例，廣州開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局局長在接受媒體采訪時表示，零租金“入園條件”包括：一是黃埔區(qū)“12136”產(chǎn)業(yè)體系中的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)面向智能網(wǎng)聯(lián)與新能源汽車、生物醫(yī)藥與健康、低空經(jīng)濟(jì)與航空航天、人工智能、新型顯示與集成電路等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)的新招引項(xiàng)目；二是支持小微科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展，對市級以上創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽或大院大所等科創(chuàng)類行業(yè)賽事獲獎及優(yōu)勝項(xiàng)目團(tuán)隊、具有自主知識產(chǎn)權(quán)或職務(wù)科技成果的人才項(xiàng)目給予相應(yīng)的免租優(yōu)惠。
蘇州高鐵新城也明說了，他們需要的是智能網(wǎng)聯(lián)汽車、先進(jìn)材料、數(shù)字金融、量子科技、低空經(jīng)濟(jì)、大數(shù)據(jù)、人工智能、大健康、數(shù)字文化、零碳負(fù)碳等符合蘇州高鐵新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的領(lǐng)域。
而上海臨港集團(tuán)則聚焦硬核科技、數(shù)據(jù)加工、跨境直播、跨境醫(yī)療、短劇基地、游戲創(chuàng)客、代碼外包、小眾賽事等8類創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
這些城市想要通過“零租金”吸引前沿科技型企業(yè)，他們列出的行業(yè)是有很大一部分重合的，這也就意味著核心城市的招商引資在面臨十足的競爭壓力，沒有優(yōu)惠的話，創(chuàng)新型企業(yè)就被別的城市“搶走了”。
零租金或許已經(jīng)是比較簡單的優(yōu)惠項(xiàng)目了，除了零租金，蘇州高鐵新城還表示，符合相關(guān)條件的企業(yè)還能享受相城區(qū)以及蘇州高鐵新城天使基金相關(guān)政策支持，單個企業(yè)可獲得最高不超過300萬元的融資額度。
而在上海臨港，入駐企業(yè)還有望獲得最高80萬元創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款、最高50萬元無償資助、最高50萬元“流量券”、最高50萬元“算力券”、最高50萬元“運(yùn)力券”、最高10萬元“網(wǎng)絡(luò)券”等配套資源。
“我認(rèn)為零租金并不是真正的免房租，而是一種地方政府或國資的風(fēng)險投資，這種模式早就有了，近期則比較集中。在企業(yè)的初創(chuàng)階段，對企業(yè)提供免租等扶持手段，這背后可能有其他的協(xié)議，比如未來的稅收要求，或者以租金入股，獲得長遠(yuǎn)收益?！币晃粐Y基金管理人士對第一財經(jīng)記者表示。
以廣州市黃埔區(qū)為例，該區(qū)稱將探索“租金+股權(quán)”等空間供給新模式，以“陪伴式服務(wù)”助力企業(yè)茁壯成長。今年7月發(fā)布的《廣州開發(fā)區(qū)（黃埔區(qū)）促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》中也提出，探索“補(bǔ)改投”“租金作價入股”，發(fā)揮市、區(qū)財政母基金作用，支持創(chuàng)新項(xiàng)目早期研發(fā)。
該人士還表示，除了有形的回報，地方政府或許還想通過“零租金”來構(gòu)建城市產(chǎn)業(yè)新生態(tài)，讓優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)鏈集聚，這對于城市未來發(fā)展也極具意義。